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知らないと最悪赤字も。意外と知らない賃貸経営でかかる経費を徹底解説

不動産投資における失敗談の中でも非常に多いと感じるのが「経費」に関連するものです。

不動産投資はやってみないとわからない部分が多々ありますが、中でも経費については当初思っていた以上にかかるケースが多いようで、それによってキャッシュフローが回らなくなって失敗することがあります。

そこで本記事では、思わぬ経費で不動産投資に失敗しないためにも、実際の失敗談を紹介しながら対策なども含めてご紹介したいと思います。

コンテナハウスでの不動産投資を検討している方達にも役立つ内容となっております。

不動産投資で経費が重要になるわけ

不動産投資の利益は収入から経費を差し引いた残りで、中古物件が値上がりしにくい今の日本の状況からすると、家賃収入から経費を差し引いてどの程度手元にキャッシュを残せるかがとても重要になってきます。

ただ、ここで重要なのは、経費とキャッシュアウトする金額は必ずしもイコールではないということです。

ローンを考慮した資金繰り計画が大切

不動産投資をする人の多くは、少ない自己資金で大きな投資をするために、不動産投資ローンを利用して物件を購入します。そのため賃貸経営が始まると、毎月それなりの金額を銀行に返済していかなければなりません。

多くの場合、その返済原資に家賃収入を充当する予定で資金繰り計画を立てることになりますが、ローンの元金部分については当然のことながら経費にならないため、
キャッシュアウトするだけで所得税を節税する効果はない
のです。

例えば家賃が10万円、月額ローン返済額7万円(元金部分)で月額1万円の経費がかかったとすると、税務上は9万円の所得が発生することになりますが、キャッシュフローベースで考えると2万円しか手元に残りません。

つまり、不動産投資は帳簿上と実際のキャッシュフローに大きなずれが生じるので、他の投資以上に手元の現金残高に気を使っていないと、最悪の場合黒字なのに手元にお金がないという状況に陥る可能性もあるのです。

このように不動産投資はキャッシュフローのコントロールにコツが必要なので、まだ慣れていない時に思わぬ経費がかさむと致命傷になります。

意外とかかる賃貸経営の経費1:内装費用

不動産投資に失敗する人の話を聞いていると一番感じることは、内装費用にかかるコストをだいぶ甘く見ているという点です。

ひと昔前までは賃借人が退去した際の内装費用の多くを、敷金から差し引くことが多かったのですが、近年は敷金精算で借主が納得しないケースが増えており、必要最低限の費用しか差し引けなくなってきています。

そのせいで賃貸人の内装費用負担が増えていることが大きな原因です。

自宅と賃貸物件を同列で考えると失敗する

突然ですが皆さんの自宅は最近いつ壁紙を貼り替えましたか?

おそらくほとんどの方が貼り替えないまま使用していることと思います。自宅の壁紙を頻繁に貼り替える人はあまりいないでしょう。

ですが、賃貸物件については一度賃借人が退去すると、よほどきれいな状態でなければ貼り替えることになります。壁紙が古くなった状態のまま募集をしても印象が悪く、賃借人が決まらないからです。

不動産投資を始める方の中には、頻繁に壁紙を貼り替えるという認識がない人も多いので、入退去が頻繁に発生すると内装費用負担に驚くことになります。

他にも賃貸物件の方がマイホームに比べて、全体的に物の劣化速度が速い傾向がありますので、修繕費用や交換費用は甘く見ない方がよいでしょう。

意外とかかる賃貸経営の経費2:修繕積立金

区分マンション投資をすると、毎月マンションの管理組合に対して修繕積立金を支払わなければなりません。

修繕積立金は各戸のオーナーが支出して、将来の大規模修繕などの工事費用のために備えるものですが、この金額が購入後増額していくことをご存じでしょうか。

新築当初の修繕積立金は、できるだけ販売がしやすいようにランニングコストになる修繕積立金を低く設定しているので、必ずどこかのタイミングで正常な金額に上方修正されます。

早い段階で修正されれば、増額幅が少なくて済みますが数年以上経過してから修正されると、一気に5倍10倍といった上げ幅で増額していくことになるのです。

そのため、区分マンションに投資する際には現在の修繕積立金から一定程度増額することを理解したうえで、それでもキャッシュフローに余裕が出るような資金計画を立てるとよいでしょう。

まとめ

賃貸経営にかかる経費を正確に教えてくれる不動産会社が少ないせいか、実際に購入してからびっくりされる方が多いように感じます。

特に株式投資の延長で不動産投資を始める方については、ランニングコストがかかるという感覚自体がない人も多いので、事前によく確認してキャッシュフローをシミュレーションすることが大切です。

特に不動産投資はローンを利用するので、途中で返済不能に陥らないためにも、できるだけ正確な経費を盛り込んで資金計画を立てましょう。

監修 コンテナワークス 棚田 健大郎

棚田 健大郎
行政書士
マンション管理士
宅地建物取引士
管理業務主任者・ 敷金診断士
ファイナンシャルプランナー

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。
棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。
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