今国会で可決成立した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、ニュースではほとんど報道されていませんが、不動産業界では今後の取引に大きな影響を与えると注目されています。
そこで本記事では、新法の内容と業界や投資家に与える影響について解説したいと思います。
目次
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律とは
当該新法案は簡単にいうと以下の2点がポイントになっています。
- マスターリース契約の規制
- 賃貸住宅管理業の登録制度創設
意外と知られていませんが、いわゆるマンションやアパートの賃貸管理を業とする場合、宅建業者登録が必要と思っている人もいるかもしれませんが、実は単に賃貸管理をするだけであればその必要はありません。
つまり、資格者である宅建士を設置する必要もなければ、行政から免許の交付を受ける必要もないので、やろうと思えば誰でもすぐに開業できるのです。
今回の改正で賃貸管理業務の中でも特にトラブルが多い、マスターリース契約の規制と賃貸住宅管理業の登録制度を創設することで、管理会社の質の向上を図ることが趣旨になります。
マスターリースの問題点
不動産投資をするにあたり空室リスクを懸念する人が多いことから、不動産業者が相場の90％程度の家賃によって一括で借上げ、その後不動産業者が一般の入居者に又貸しするいわゆる家賃保証というサービスがあります。
この時に不動産業者と投資家が交わす契約をマスターリース契約、不動産業者と入居者が交わす契約をサブリース契約といいます。
マスターリース契約のリスクが多い
マスターリース契約はこれまで以下のようなトラブルが多く発生し、その結果投資家が損害を受けるケースが頻繁に発生していました。
保証家賃が不当に値下げされる
保証家賃は周辺相場に変動がなければ極端に下がることはないはずです。
ところが、マスターリースは家賃を保証している不動産業者の業績が悪化すると、半ば強引に値下げを強要されるケースがあり、投資家の収益が不当に減ってしまう事態が発生していました。
つまり保証家賃の相場が、不動産業者の業績に依存してしまう状況が、ある意味常態化している部分があるのです。
投資家は保証家賃をあてにしてローンを組んでいるケースが多いので、不当な値下げによってローン返済ができなくなり自己破産に追い込まれるケースもあります。
契約解除を拒否される
保証家賃が下がってきたことで、マスターリース契約の解除を申し出る投資家に対して、解除を拒否する事例が散見されています。
マスターリース契約は一般的な管理委託契約とは違い、借地借家法上の賃貸借契約の性質があることから、借主側である不動産業者が解除を拒否すると事実上解除不能の状況に陥るのです。
よって、保証家賃が下がっても投資家自身では対処のしようがなく、経営破綻していくのをただ見ているしかない、という状況も発生していました。
新法で説明義務が厳格化
これまではマスターリース契約を規制する法律がなかったため、契約書を郵送などで交わしたり、十分な説明がないまま署名捺印させられたりするケースがよくありました。
新法ではマスターリース契約を交わす際、リスクなどを書面等で説明することが義務化されたため、投資家がリスクを理解しないまま契約を締結させられる事態を防止できるようになります。
また、賃貸住宅管理業者の登録制度の創設により、宅建業のように業者を規制することが可能になるほか、一定の資格者を設置することが義務化されるので業者の質の底上げに期待が持てます。
様々な投資に影響
賃貸住宅というとこれまではマンションやアパートなどが主流でしたが、今ではコンテナハウスやトレーラーハウス等様々な投資対象が出てきており、これらにも今回の新法は影響してくると考えられます。
マスターリース契約による家賃保証は、投資家からすると一定の魅力がありますが、値下がりリスクや解約リスクなど様々なリスクが内在しているので、今後契約の説明が義務化されることはプラスでしょう。
また、業者の登録制度によって質の向上が図られれば、保証家賃も安定してくるでしょうから、これまでよりもマスターリース契約に対する信頼度も高くなると考えられます。
まとめ
今回は賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律について、投資家目線で解説してきました。
新法が施行されれば、悪質な業者は一掃される可能性が高いので、マスターリース契約を利用する投資家側の目線で見ると、非常に歓迎すべき法律といえるでしょう。
今後マスターリース契約を利用する際には、リスクなど細かく聞いて確認することをおすすめします。
