2020年9月6日～9月7日にかけて最大級の警戒が必要といわれた台風10号が日本の西側を通過し、九州を中心に大きな被害をもたらしました。
このように、近年集中豪雨などによる水災被害が深刻化しつつある中、宅建業法の施行規則の改正が行われ、今後は
契約前に水害リスクについての説明が義務化されました。
そこで本記事では、法改正の内容と不動産投資に与える影響について解説していきたいと思います。
水害リスクが重要事項説明の項目に
これまで水害リスクについては、契約に先立って行う重要事項説明の項目には入っていなかったため、特段の説明義務は規定されていませんでしたが、8月28日から宅建業法施行規則の一部改正により義務化されました。
今後は、物件の売買契約および賃貸借契約を締結するにあたって行われる重要事項説明において、対象物件の水害リスクについて買主や賃借人に対して宅建士が説明しなければならなくなります。
水害リスクの内容
説明する内容としては、各自治体で作成しているハザードマップを提示して、対象物件の所在地を示すとともに、近隣の避難所の場所などを説明します。
過去の水害では、自治体が作成していたハザードマップの浸水想定区域と実際の浸水区域がほぼ一致する事例が多かったことから、今後重要事項説明で義務化することによって住民に周知してスムーズな非難を実現することが目的です。
不動産投資に与える影響
ハザードマップを用いた説明が義務化されるということは、当然買う側、借りる側からすればこれから取引をしようとしている物件が、浸水想定区域に該当しているのかどうか気にするはずです。
ハザードマップの信ぴょう性が証明されつつある中では当然でしょう。
となると、今後は浸水想定区域に該当する物件については、買主が決まりにくくなったり、賃借人が決まらず家賃が下がったりするリスクが高まると考えられます。
これは実際にあった事例なのですが、私の知り合いで川崎市に投資用の区分マンションを保有していたのですが、オリンピック前に売却しようと先日不動産会社に買取を依頼しました。
すると、不動産会社から当該物件は川崎市のハザードマップ上で浸水想定区域に該当するうえ、部屋が1階で浸水リスクが高いので買取不可との回答をされてしまったのです。
私も過去同じマンションの取引をしたことがあるのですが、そんなことをいわれた記憶はありません。おそらく、水害リスクの説明義務化によって銀行融資などにも影響が出るだろうと予想した買取会社が、浸水想定区域内の1階物件を敬遠していると考えられます。
家賃が下がる可能性も
影響を受けるのは売買だけではありません。むしろ賃貸の方が、すぐに影響してくる可能性があります。
賃貸の場合は売買よりも賃借人の選択肢が多いので、あえて浸水想定区域内の物件を借りる必要はありません。となると、せっかく内見して気に入ってもらっても、重要事項説明の時に浸水想定区域と知らされて考え直す人が出てくることが考えられます。
となると、浸水想定区域内の空室物件が増え始めるので、
必然的に家賃相場が下がるという負のスパイラルに陥る可能性があるのです。
このように今回の水害リスクの説明義務化は、不動産投資にある程度影響してくると考えられます。
災害に強いコンテナハウスが注目
日本の木造建築は年々進化して耐震強度は強化されてきていますが、水害に見舞われるとひとたまりもありません。
対して、鉄製でできているコンテナハウスは非常に強度が高く、近年では東日本大震災時の仮設住宅としても活躍しました。
仮設住宅といえばプレハブをイメージするかもしれませんが、
コンテナハウスは箱のまま簡単に移設ができるという特徴があります。
実はここが今回のポイントです。
通常の住宅は、一度建てたら移設することはできませんので、今は大丈夫でも今後浸水想定区域に該当することになった場合に対処法がありません。
対して、コンテナハウスは給排水設備と切り離すだけで簡単に移設できるので、
今後水害リスクの変化に合わせて設置場所を選定して移設することが可能なのです。
まとめ
水害リスクの説明義務化は、ユーザー目線で見れば単に必要なこととしか思わないかもしれませんが、不動産投資目線で見るとかなり大きな影響があることがお分かりいただけたでしょうか。
土地に完全に定着しせず、かつ、災害にも強い頑丈な造りであるコンテナハウスは、今後不動産投資においても注目されてくるでしょう。
