緊急事態宣言が解除され新しい生活様式への移行が始まっていますが、今不動産業界で「家賃滞納」に対する懸念が広まりつつあります。
報道ではテナントや事務所の家賃負担について大きく取り上げられていますが、そこで働いている従業員も例外ではなく、家賃の支払いに困窮している方が増えているようです。
そこで本記事では、コロナ禍による家賃滞納にどう対処すればいいのか詳しく解説します。
コロナ禍による影響から、大きく状況が変化している不動産業界。
今後、コンテナハウスによる不動産投資を視野に入れている投資家様達にも、是非参考にして頂きたい内容となっております。
家賃が支払えないと相談されたら
緊急事態宣言中の営業自粛の影響で、飲食業や観光業を中心に収入に大きな影響が出ています。
中でも一番ダメージを受けていると考えられるのが、アルバイトやパートなどの非正規雇用者です。
シフトに入れなくなったことで、収入が大幅に落ちていることは間違いないでしょう。
そのため、家主としては賃借人から家賃について相談されることは、今のうちから想定しておくべきです。
ベストな対処法
家賃滞納は基本的にいかなる理由があったとしても先延ばしにすることはできないので、原則的には相談されたとしても、契約通り支払うよう請求するのが通常の対応です。
仮に本人が支払えないとなれば、連帯保証人に請求するしかありません。
ただ、今回のようにある種災害のような状況になっていることを考えると、一定の配慮をしたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
支払いを待ってあげる場合は、次の点を明確に伝えましょう。
- 延長した支払期日
- 遅延損害金
- 払われなかった場合の対応
これらを明確に伝えたうえで延長しないと、善意のはずなのに支払いがどんどん遅れていってしまう可能性があります。
また、どうしても支払いが難しいという場合は、敷金から家主の判断で取り崩して相殺することも可能です。
住宅確保給付金の活用
コロナ禍の影響で収入が減少したり、職を失ったりした場合は各自治体が行っている「住宅確保給付金」が使える可能性があります。
例えば東京都渋谷区の場合、一定の要件を満たせばワンルーム物件の家賃で月額53,700円まで最長3カ月間補助が支給されます。
しかも給付されるのは賃借人の口座ではなく、直接家賃振込先である家主や管理会社の口座に自治体から直接振り込まれるのでとても安心です。
申請には家主または管理会社の署名捺印が必要になるので、賃借人から家賃の支払いについて相談されたら給付金のことを教えてあげましょう。
連帯保証人よりも家賃保証会社
現在空室で募集中の部屋がある家主の方は、今後新型コロナウイルス感染の第2波、第3波が来ることも念頭において家賃滞納対策を打っておく必要があります。
通常、賃貸借契約を締結する際には連帯保証人を立ててもらうのが一般的ですが、今後は以下の点がリスクになる可能性があるため注意が必要です。
- 連帯保証人もコロナ禍の影響で家賃の保証が難しくなる
- 民法改正で上限がある
何より、2020年4月から連帯保証人に保証してもらう金額には上限を設定しなければならなくなったので、これまでのように際限なく保証し続けてもらうことはできません。
家賃保証会社のメリット
家賃保証会社に加入して口座振替を利用してもらうことで、滞納発生時に自動的に立て替えて支払ってもらえることが多いです。（会社によっては別途代位弁済請求が必要です）
連帯保証人に電話で請求するよりも簡単ですし、何より精神的に疲れません。
保証の上限額は決まっていますが、通常は上限額に達する前に建物明渡請求など必要な法的措置を、家賃保証会社の負担で行ってくれますのでとても安心です。
もともと民法改正によって昨年から家賃保証会社の需要は高まりつつありましたが、今回のコロナ禍の影響を受けてこの流れがより一層強くなると考えられます。
3ヶ月までは追い出せないわけとは
先日西村コロナ担当大臣が会見で、家賃支払いに困っている中小事業者に対してこんなことをいわれていました。
「家賃は3ヶ月までであれば滞納しても追い出されません」
これを聞いた家主の中には、疑問に思われた方もいるのではないでしょうか。
家賃滞納は賃貸借契約の債務不履行ではあるものの、1ヶ月滞納したからといってすぐに退去させられるわけではありません。
過去の判例で、3ヶ月以上滞納した場合は信頼関係が破壊されたとして、貸主からの賃貸借契約の解除、明渡しが認められているのです。
実務上は3ヶ月の滞納ですぐに建物明渡請求をする家主は少ないですが、滞納額が増えれば増えるほど、回収のめどが立たなくなり損失が膨らむので、できる限り早めに対処することをおすすめします。
まとめ
不動産投資において家賃滞納は1つのリスクといわれていますが、今後はより一層のリスクヘッジが求められます。
家賃収益を安定させるためにも、家賃滞納が発生することを想定して、家賃保証会社への加入を促すなど積極的な対策を講じましょう。
