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頭金なしの投資はあり、なし?初心者がはまる落とし穴とは?

不動産投資は株式投資とは違い、手持ちの資金があまりなくてもすぐに投資を始められるという特徴があります。投資物件を扱っている不動産会社の中には「頭金なしですぐに投資できる」と謳って営業しているケースも少なくありません。

ただ、頭金なしで不動産投資をすると予想外のリスクを抱える可能性があるので注意が必要です。

そこで今回は、頭金なしで不動産投資をするとどんなリスクがあるのかについて解説します。

これからコンテナハウスでの不動産投資を検討している投資家様も是非参考にしてみてください。

不動産投資はローンが使える

不動産投資が他の投資と異なるのは、ローンを使って投資ができるという点です。

例えば株式等や投資信託は、それをするために銀行に融資を申し込んでも断られるだけでしょう。基本的に「投資をするのであれば自分のお金で」というのが金融機関の基本スタンスです。

そんな中、不動産投資は、数千万円から億単位の資金を個人に貸し付けてくれるという、非常に珍しい投資といえます。

不動産投資は購入する不動産自体を担保として提供することで、借入する個人の年収を大きく上回る金額を比較的低金利で融資が受けられるのです。

よって自己資金の数倍、数十倍の物件に投資できるので、少ない自己資金で大きな投資ができる「レバレッジ効果(テコの原理)」が高いといわれています。

不動産投資はすぐに始められる

他の投資だと、まずは投資をするためのまとまったお金を貯蓄することから始めなければならないので、いざ始めようと思ってからそれなりの時間が必要になります。

不動産投資であれば投資資金の大部分を融資で補うことができますし、その後の返済についても家賃収入をそのまま充当できるので、一般的な年収のサラリーマンでも安心して投資ができるのです。

頭金無しは危ないのか

初心者の方が不動産投資の営業を受けた際に「今はまだまとまったお金がないので」という断り方をすると「頭金無しでも始められますよ」と切り返されることがよくあります。

そもそも「頭金」とは、物件価格の一部で通常は10〜20%程度を頭金として支払い、残りをローンで補うというケースが一般的です。

ただ、数千万円する不動産の頭金となると数百万円に上ることになり、若いサラリーマンの方ではすぐに用意できないので、イレギュラー的に頭金なしでローンを組むことがあります。

このように物件価格の全部をローンで補うことを「フルローン」といいます。

フルローンのリスク

フルローンを利用すれば、まとまった金額を準備することなくすぐにでも不動産投資ができますが、ローン金額が高額になることから毎月の返済負担に不安が残ります。

初心者投資家の中には、フルローンの審査を通すことばかりに集中していて、審査が通った後の毎月の返済額についてきちんと計算していないことがよくあるため注意が必要です。

中には、家賃収入よりも月額ローン金額が上回っているケースもあり、不動産投資の開始当初からすでにキャッシュフローが「マイナス」という方を何度か見たことがあります。

頭金なしで不動産投資をするということは、すなわち自分の収入をベースとした返済能力以上のお金を借り入れてしまうことでもあるので、基本的にはおすすめしません。

オーバーローンは絶対にダメ

不動産会社の中には、物件価格だけでなく仲介手数料や登記費用など諸々の諸経費まで全部含めてローンを組ませてしまう、荒っぽい営業をしている会社がありますので注意が必要です。

このようなローンのことを「オーバーローン」といい、初心者投資家の方が無理やり買わされる時によくやられることがあります。

フルローン以上に毎月の返済額負担が重くなるのはもちろんの事、決定的に違うのがオーバーローンは「違法性」が高いということです。

そもそもオーバーローンでは金融機関の審査は通らないので、表向きは諸費用を全部物件価格に上乗せして金融機関にローンの申し込みをすることになります。

つまり、金融機関を騙して融資を受けることになるのです。

オーバーローンを斡旋してくるような不動産会社は極めて違法性が高いので、絶対に利用しないよう気を付けましょう。

まとめ

頭金なしというと聞こえはいいかもしれませんが、その分投資した後の返済にしわ寄せがいくことになるので、自己資金に余裕のない若年層のサラリーマンがやると失敗する傾向があります。

また、同じ物件を買う場合でも頭金がある場合とない場合とで、審査の可否や適用される金利にも違いが出てきますので、できれば物件価格の10%程度の頭金は準備してから始めた方がいいでしょう。

監修 コンテナワークス 棚田 健大郎

棚田 健大郎
行政書士
マンション管理士
宅地建物取引士
管理業務主任者・ 敷金診断士
ファイナンシャルプランナー

大手人材派遣会社、不動産関連上場会社でのトップセールスマン・管理職を経て独立。
棚田行政書士リーガル法務事務所を設立。
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