2020年4月から民法の大改正が施行されることをご存じでしょうか。
「自分には直接関係ない」
と思っている不動産投資家の方、実は今回の大改正は不動産投資にもかなり大きな影響を及ぼします。
中でも知らないと不利益を被る可能性があるのが「連帯保証人」に関する規定です。
そこで本記事では、2020年民法改正で運用が大幅に変わる「連帯保証人」について初心者向けにわかりやすく解説します。
コンテナハウスを使った賃貸経営にも必見の内容となっております。
目次
賃貸経営における連帯保証人の位置づけ
不動産投資でアパートやマンションを他人に賃貸する際には、本人以外に「連帯保証人」を立ててもらうケースが一般的で、通常は本人の両親や兄弟などを立ててもらうケースが多いです。
連帯保証人は本人が家賃を滞納した場合に、立て替えて家賃を支払うなど賃貸借契約における本人の債務について連帯して保証する義務を負います。
従来までの連帯保証人の責任
従来までの民法では、本人が家賃滞納を繰り返した場合、連帯保証人は上限なくいくらでも立て替えて弁済する責任がありました。
そのため、本人が全く家賃を支払わない場合、連帯保証人が立て替える金額が莫大に膨れ上がってしまい、際限なく支払い続けなければならないという問題が生じていたのです。
連帯保証人に極度額の設定が義務化
このような問題を受け、今回の法改正によって連帯保証契約を締結する際には、保証する上限金額である「極度額」の設定が義務化されました。
つまり、連帯保証人が保証する金額に上限を設定してその金額を超えた場合についてはそれ以上立て替えて支払う必要がなくなることにしたのです。
例えば家賃10万円の物件で極度額120万円という連帯保証契約を結んだ場合、合計で12ヶ月分の家賃滞納分までは連帯保証人が立て替える義務がありますが、それ以上滞納した場合は立て替える必要はなくなります。
投資家として取るべき具体策
今回の改正の怖いところは、極度額を設定していない連帯保証契約は「無効」になるという点です。
そのため、2020年4月以降に締結する賃貸借契約の連帯保証人については、必ず極度額の規定を条項に盛り込んでおかないと、たとえ実印と印鑑証明書を提出してもらったとしても無効になってしまいます。
現状満室の場合も注意
「今現在満室だからしばらく影響はないだろう」
と思った方、実はそうではありません。
当該規定は現在入居中の部屋でも、更新をむかえる際から適用になるとされています。
更新時に交わす書類の中で連帯保証人の極度額を設定しておかないと、既存の連帯保証人が外れてしまう可能性があるのです。
そのため、現状満室でも更新時からは極度額を記載した賃貸借契約書に署名捺印をもらうよう徹底しましょう。
家賃保証会社でリスク管理
2020年3月現在では極度額の設定に規制は入っていないため、公序良俗に反するような法外な金額を設定しなければ、いくらで設定しても問題はありません。
ただ、家賃8万円に対して1,000万円の極度額となると、そもそも連帯保証人が躊躇する可能性が出てくるため、それによって成約率が下がることが懸念されます。
そこでおすすめしたいのが「家賃保証会社」です。
家賃保証会社を利用すれば、万が一家賃滞納が発生したとしても家賃保証会社が立て替えて支払ってくれるため、連帯保証人に督促するよりも非常に簡単です。
家賃保証会社独自に保証額の上限は決まっていますが、通常は上限に達する前に建物明渡しなどの法的な手段を講じてくれますので安心できます。
※訴訟費用や弁護士費用もすべて家賃保証会社が負担するケースが多いです。
連帯保証人を2名にする
契約者が保証会社の利用を保証料がかかるなどの理由で難色を示した場合は、
連帯保証人を2名立ててもらうことである程度のリスク管理ができます。
連帯保証人の極度額は各連帯保証人に対して適用されるので、連帯保証人の人数が増えれば増えるほど、担保される金額が増えることになるのです。
例えば、従来までは父親を連帯保証人に立ててもらっていたところを、母親や兄弟姉妹も連帯保証人として立ててもらうことで、万が一極度額を超えた場合でも2人目の連帯保証人に立て替えて支払ってもらうことができます。
まとめ
賃貸経営において連帯保証人の存在は、家賃滞納のリスクヘッジとして非常に重要な位置づけです。
特に賃貸管理を管理会社に委託せず、自主管理している投資家の方については、既存の賃借人についても更新時に対応が必要になりますので十分注意しましょう。
