不動産投資を始めたばかりの方は、本当に安定した利回りが見込めるのか不安を抱く方もいるかと思います。
最近は、不動産会社からサブリースによる家賃保証を提案されて契約をするケースも増えていますが、実はサブリースは通常の賃貸管理とは違う「落とし穴」が潜んでいるため注意が必要です。
そこで本記事では、不動産投資初心者が陥りやすいサブリースの落とし穴についてポイントや注意点について解説します。
目次
サブリースによる家賃保証ってなに？
不動産投資で最も大きなリスクといわれているのが「空室リスク」です。
不動産投資の主な収益は、家賃収入なので部屋が空室で決まらない状況が長引くと予想よりも収益が落ち込むことになります。
実際、初心者投資家の方の多くは銀行からローンを組む時に家賃収入をあてにして返済計画を立てることが多いので、空室による減収を非常に大きなリスクと捉えて心配することが多いです。
そこで不動産会社が空室リスクを解消するために編み出した方法が、サブリースであり家賃保証になります。
サブリースとは不動産会社が大家から一括でアパートやマンションを借り上げて家賃を保証し、それをエンドユーザー（一般顧客）に対して又貸しする方式です。
管理委託と何が違うの？
いわゆる管理委託契約は、入居者からのクレーム対応や家賃集金などの賃貸管理業務を不動産会社に委託をして、その報酬として管理料を支払います。
あくまで管理を委託するだけなので、賃貸借契約自体は大家と賃借人が直接結びます。
対してサブリースの場合は、大家と不動産会社との間で賃貸借契約を結ぶので、不動産会社自体が賃借人ということになります。不動産会社はそこからさらに一般の方に転貸（又貸し）することでその差額が利益になるのです。
例えば、家賃相場が10万円の物件だとした場合、不動産会社が9万円で借りた上で一般の方に10万円で転貸することで生じる差額の1万円が不動産会社の利益になります。
サブリースのメリット
サブリースを利用すると不動産会社が全部屋を相場の8～9割程度の金額で借り上げてくれますので、空室が発生しなくなり年間の収益が非常に安定します。
ローンを組んで物件を購入する方にとって、家賃収入が安定するということは何よりの安心につながるので、初心者投資家を中心に利用する人が多いです。
サブリースのデメリット
サブリースで保証される家賃は、直接賃貸する場合に比べて1～2割ほど低くなってしまう点が大きなデメリットです。
また、家賃相場が下がればそれに応じて保証家賃も減額される可能性が高いので、常に同じ家賃が保証され続けるわけではない点に注意が必要です。
サブリース最大の落とし穴とは
初心者投資家がサブリースを利用する際に最も注意しなければならないこと、それは解約に応じてもらえない可能性があるというリスクです。
解約ができない、つまりサブリース契約の解除を申し出ても拒否されることがあるということです。
あまりピンと来ないかもしれませんが、サブリース契約や家賃保証契約という名称はあくまで商品名であり、法的な性質としては「賃貸借契約」であり、大家が不動産会社との間で賃貸借契約を結んでいることになります。
賃借人である不動産会社が保護されることに
サブリース最大の落とし穴は、不動産会社の法的な位置づけが「賃借人」になってしまうことでかなり保護されてしまうということです。
そのため、大家側からサブリース契約の解約を申し出たとしても、不動産会社に拒否されてしまうとたとえ解約条項があったとしても、不動産会社の賃借権が保護されてしまい事実上解約ができなくなってしまうのです。
サブリースを取り扱っている不動産会社の多くは、サブリース契約の解約を嫌うことが多く、解約を申し出るとほとんどの場合で拒否されます。
私の知り合いで、現状の家賃保証額ではローンの返済が厳しいからサブリースを解約させてほしいと申し出た人がいますが、それでも解約に応じてもらえなかったそうです。
サブリースを利用する際の注意点
このようにサブリース契約は不動産会社側にとって有利な契約形態なので、契約をする際には次の点について細かく確認しておくことをおすすめします。
- 保証家賃の改定方法
- 解約する場合の流れ
- 内装費、修繕費の負担先
- 入居者情報の開示の可否
これらのポイントはサブリースでトラブルになりやすいポイントなので、契約する前に詳細を聞いて不透明な部分をなくすことが大切です。
まとめ
初心者投資家の方は空室リスクを心配するあまり、安易にサブリースに走るケースがとても目立つ印象です。
サブリースは最初のうちはうまくいくことが多いですが、徐々に保証される額が値下がりし始めると最悪の場合ローン返済額を家賃が下回ってしまう可能性があります。
万が一の場合には解約することも念頭において、事前に手続きの流れについて確認しておきましょう。
